La vivienda de costa vuelve a ganar impulso en el mercado inmobiliario. La demanda de segundas viviendas avanza y las compraventas crecen, pero este dinamismo convive con una realidad menos visible: la necesidad de rehabilitar un parque residencial condicionado por la antigüedad de muchos inmuebles, unas condiciones ambientales especialmente exigentes (como la humedad, la salinidad o la radiación solar) y un uso más esporádico que, en el caso de las segundas residencias, retrasa en muchos casos la decisión de intervenir. Esta combinación, marcada por un contexto de exigencias europeas en materia de eficiencia energética y descarbonización del parque inmobiliario, obliga a poner el foco en estas zonas y en cómo abordar su rehabilitación con criterios adaptados a las particularidades del entorno costero.

Los datos oficiales reflejan esta doble realidad. En 2025, las transacciones de vivienda en las provincias del litoral mediterráneo, el sur y las islas crecieron un 3,3% interanual, según los Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco de España. Sin embargo, este dinamismo se produce sobre un parque residencial con importantes necesidades de actualización: de acuerdo con el Plan Nacional de Renovación de Edificios del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el 49,3% de los edificios son anteriores a 1980 y existe un envejecimiento especialmente acusado en segundas residencias y viviendas vacías. A esta realidad aplicable a los inmuebles costeros, se suma que la actividad de rehabilitación sigue sin alcanzar el ritmo necesario para compensar el elevado número de edificios que requieren intervención: aunque, de acuerdo con los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, en 2025 los visados de rehabilitación de vivienda a nivel nacional crecieron un 1,8% respecto a 2024 y un 9,2% frente a 2023, esta trayectoria es desigual en las provincias costeras, con comportamientos muy diferenciados: mientras que se registran incrementos interanuales en 2025 en Baleares (18,2%), Lugo (17,1%), Barcelona (16,3%), Cádiz (15,3%) o Alicante (12%), otras zonas como Valencia (-7,7%), Almería (-7,9%), Guipúzcoa (-10,8%) o Vizcaya (-26,7%) muestran descensos en la actividad. Este escenario refuerza la necesidad de acelerar las intervenciones sobre el parque existente, especialmente en aquellos entornos donde la exposición ambiental y el uso estacional hacen que la rehabilitación requiera una planificación más específica.

Bajo esta premisa, los expertos de Sto Ibérica, compañía especializada en la fabricación y comercialización de productos y sistemas de construcción, recuerdan algunos aspectos que conviene tener en cuenta a la hora de rehabilitar una vivienda de costa, donde la mejora energética debe ir acompañada de soluciones capaces de responder a las condiciones propias del entorno:

• Mejorar el comportamiento global de la fachada a largo plazo. En entornos costeros, la exposición continuada a agentes ambientales y a grandes variaciones térmicas condiciona el comportamiento de la envolvente y su durabilidad, especialmente en lo relativo a la estabilidad del sistema. En este sentido, los sistemas de aislamiento térmico por el exterior (SATE) permiten reducir de forma significativa la demanda energética del edificio, especialmente en verano, con ahorros que pueden alcanzar hasta un 60%, y mantener su eficacia durante décadas. Asimismo, las fachadas ventiladas se consolidan como una solución especialmente adecuada, al incorporar una cámara de aire que favorece la ventilación continua del cerramiento y mejora la gestión de la humedad y del calor acumulado en el sistema.

• Incorporar soluciones interiores para mejorar el confort térmico. Más allá de la envolvente exterior, la rehabilitación en viviendas costeras puede complementarse con intervenciones interiores orientadas a reducir el sobrecalentamiento y optimizar el comportamiento energético del espacio. Entre ellas, destacan la instalación de sistemas de protección solar en ventanas, como estores técnicos o láminas de control solar, la mejora del aislamiento interior mediante trasdosados térmicos, la incorporación de carpinterías con rotura de puente térmico y vidrios bajo-emisivos, así como soluciones de ventilación eficiente y climatización de bajo consumo, como la aerotermia.

• Reforzar la protección frente a la humedad y la salinidad. La exposición continuada a humedad ambiental y sales marinas convierte a los entornos costeros en escenarios especialmente exigentes para la fachada. Frente a ello, resulta fundamental incorporar soluciones con elevada transpirabilidad y capacidad de regulación higrotérmica, como morteros de cal o sistemas deshumidificantes, que facilitan la evacuación de la humedad acumulada y mejoran el comportamiento del cerramiento a largo plazo. Asimismo, los revocos con resina de silicona aportan propiedades hidrófugas y una mayor resistencia frente al desarrollo de algas y hongos, reforzando la protección de la fachada en condiciones de alta exposición ambiental.

• Utilizar las pinturas como aliadas contra el sobrecalentamiento y la degradación estética. La respuesta de la fachada frente a la radiación solar también puede depender de las propiedades de las pinturas exteriores, que influyen en la absorción de calor y la posible formación de grietas o alteración en la textura por este motivo. Los tonos claros, especialmente el blanco, reducen la captación térmica, mientras que los colores oscuros pueden incrementar la temperatura superficial. No obstante, para mitigar este efecto en estos últimos, pueden emplearse formulaciones específicas que limitan el calentamiento de la superficie sin renunciar a la intensidad cromática, gracias a una base de acrilato puro reflectante del calor y tecnología NIR (reflexión infrarroja cercana). Asimismo, existen soluciones de secado rápido inspiradas en principios funcionales avanzados que favorecen la evacuación del agua tras lluvia o condensación, contribuyendo a mantener la estabilidad estética y a reducir la acumulación de suciedad.

• Aprovechar el potencial de la energía solar en la rehabilitación residencial. Gran parte de las zonas costeras de España registran altos niveles de radiación solar durante buena parte del año, lo que convierte a la energía fotovoltaica en una solución especialmente eficiente dentro de los procesos de rehabilitación. La incorporación de paneles solares en cubiertas permite generar electricidad para autoconsumo, reducir la dependencia de la red y mejorar el comportamiento energético del edificio o conjunto residencial. Además, su integración contribuye a compensar parte de la elevada demanda de climatización característica de estos entornos durante los meses de mayor temperatura.

• Seleccionar materiales de alta resistencia frente a procesos de degradación ambiental. La elección de materiales condiciona directamente la vida útil y el comportamiento de los sistemas constructivos frente a agentes físicos, químicos y climáticos. En este sentido, resulta prioritario optar por soluciones que mantengan su estabilidad estructural, mecánica y estética bajo condiciones de uso intensivo, ya que los componentes más duraderos también pueden considerarse más sostenibles, al reducir la necesidad de sustitución y, en consecuencia, el consumo de recursos a lo largo del ciclo de vida del edificio. Entre estas soluciones, se incluyen metales con protección frente a la corrosión, como el acero inoxidable o el aluminio anodizado, materiales de base mineral de alta durabilidad, cerámicos resistentes a la intemperie y polímeros técnicos empleados en elementos auxiliares del sistema constructivo.