¿Qué se recomienda saber para adquirir un inmueble en Ibiza?

1. Gastos/costes adicionales

- Se debe tener en cuenta antes de comenzar con la búsqueda de un inmueble, que al precio de venta se le sumarán impuestos y otros gastos (notario, catastro y registro de la propiedad, etc.) que normalmente suponen un importe aproximado de 11% - 13% del valor escriturado.

- En España la comisión de los agentes inmobiliarios se entiende incluida en el precio de venta, es decir, el comprador no paga comisión a la agencia inmobiliaria.

2. Hipotecas y financiaciones

En el caso de que la compra de un inmueble dependa de la concesión de una hipoteca, conviene informarse acerca de las condiciones bancarias antes de visitar las propiedades.

A pesar de que a los extranjeros se les prometen préstamos de hasta un 60% y a los españoles de hasta un 70% del valor total del inmueble o de su tasación (el valor más bajo de los dos es el que se toma como base para el cálculo), finalmente y tras muchas excusas según nos muestra la experiencia, puede no concederse o bien por un importe mucho menor al esperado.

“Para ahorrarse la gran decepción, es recomendable comenzar a buscar una propiedad cuando su banco le facilite una confirmación por escrito del importe financiable, tras haber examinado la totalidad de sus documentos y certificados de propiedad” – explica la Sra. Sköries, gerente de la inmobiliaria Las Anclas.  

3. Tasación y peritaje

En Ibiza no existen las valoraciones independientes tal y como se conocen en otros países de la UE.

Los caros peritajes bancarios tampoco son significativos en cuanto a calidad, estructura o valor real de mercado.

Por lo tanto, saber si el precio de una propiedad merece la pena o no depende, al fin y al cabo, del propio criterio.

Generalmente no tiene sentido calcular el precio/m² de hogares en Ibiza, ya que éste no sirve de referencia para determinar si una propiedad es cara o barata.

Un buen agente comercial le informará de forma sincera acerca de buenas y no tan buenas ofertas, además de facilitar las explicaciones pertinentes.

4. Posibilidad de negociación del precio de venta

Actualmente la negociabilidad del precio de venta depende de diversos factores a tener en cuenta:

motivo de la venta. En el caso de ventas urgentes a veces causadas por motivos personales o urgencias financieras, el margen de negociación puede suponer aprox. entre un 10% y un 30%.
precio de salida. Si éste se estableció bajo desde el primer momento para alcanzar la mayor cantidad posible de clientes potenciales, suele haber poco margen para negociar (aprox. 5-10%).
ubicación o demanda. Cuanto más popular la ubicación o cuanto más alta la demanda, menor es la posibilidad de que el propietario esté dispuesto a negociar. Las zonas populares en Ibiza son una garantía para la estabilidad del valor. Los precios incluso suben continuamente en estas zonas desde 2013. El margen de negociación es, pues, de sólo entre 0 hasta max. 10%.

Para adquirir un mejor tacto para diferenciar ofertas atractivas de las no tan atractivas, la agente comercial de Las Anclas recomienda fijarse en inmuebles comparables entre ellos.

5. Ya ha encontrado su inmueble de ensueño

Si ya se ha encontrado nuevo domicilio en Ibiza y se ha llegado a un acuerdo económico con los vendedores, el siguiente paso sería ultimar un contrato de compraventa para asegurar la compra.

Las agencias inmobiliarias profesionales con años de experiencia en el sector tienen capacidad para redactar contratos de compra jurídicamente vinculantes y de aconsejar en todas las preparaciones necesarias. Habitualmente el pre-contrato entra en vigor desde el momento en que es firmado y se ha efectuado un pago de una señal del 10% al vendedor.

Si fuera la primera vez que se adquiere una propiedad en Ibiza es aconsejable consultar además a un abogado o a una gestoría. Los costes para ello supondrían aprox. un 1% del precio de compra.

6. Transferencia del inmueble

Se suele acordar un período de unas 3-8 semanas para la toma de posesión del inmueble.

Este período suele ser suficiente para que ambas partes puedan llevar a cabo las gestiones pertinentes, pero se puede alargar si fuera necesario.

En el momento de la firma en notaría se reciben las llaves de su nueva propiedad, lo que significa que los vendedores deben de haber desocupado la vivienda para entonces.

7. Pasos hasta la firma en notaría

a) los extranjeros deben solicitar el NIE

b) abrir una cuenta bancaria en España

c) para que la compra sea lo más agradable y sencilla posible, la agencia inmobiliaria Las Anclas se encarga de comprobar y solicitar todos los documentos y justificantes de pago necesarios (impuestos, gastos comunitarios, luz, agua, préstamos, etc.)

8. El día de la compra

Poco antes de la escrituración de compra-venta en notaría el notario revisará la documentación actual y, normalmente, solicitará telemáticamente un extracto catastral para bloquear el registro a otras disposiciones por parte de terceros.

Una persona de elección propia explicará y/o traducirá el contenido del contrato notarial, que el notario repetirá según su propio criterio a grandes rasgos.

Si hay que cancelar o subrogar una hipoteca, unos representantes del banco estarán presentes para firmar la operación en el acto.

Si todas las partes se manifiestan de acuerdo con el contrato, se intercambian los medios de pago por las llaves, se firma el contrato y…

¡ENHORABUENA!

…¡Ahora es dueño y propietario de una vivienda en una de las islas más bonitas y codiciadas del mar mediterráneo!

Para concluir, el notario entregará una copia simple de la escritura de compraventa y, tras pocas semanas, el documento original estará listo y se podrá recoger.